砸盘！南二环这个楼盘自降身价卖楼，买入需要勇气吗？

这几天，一个低价入市的南二环楼盘刷屏了中介朋友圈，就连我6年前看房的专用小号也接二连三地接到中介的推销电话。

(相关资料图)

当南二环的楼盘，卖到三江口的价格时，说对购房者没有吸引力，那是假话，但毕竟这个楼盘是一个曾经引起过争议的开发商所售，顾虑是难免的。

前言

图片来源于中介朋友圈

从中介朋友圈看到，位于南二环的中骏璟宸3号楼把自己的身价打到了三江口板块。

用一个比较有代表性的8楼来做参照物，单价约为1.95万，附近的次新房闽江世纪城均价约为2.4万左右；

北面的海纳新潮C地块为安置房和商品房混合社区，曾经在售的商品房单价也在2.4万左右。

如果只是单纯看数据的话，妥妥的笋盘，但是中骏也曾爆出过资金链方面的问题，购房者难免有几分担忧。

这几天的直播中，关于这个楼盘能不能买的话题，也被提及过多次，那现在就对这个楼盘做一下分析，担保是全网最客观，最专业的。

PART 1

图片为实地拍摄

楼盘位于南二环路南侧，高旺路北侧，如果这么说没什么概念的话，那就以海纳新潮和后坂新城来做参照物：

该楼盘位于海纳新潮C区的南面，后坂新城四区的西面， 这样形容吧，如果在该楼盘大声尖叫的话，海纳C区和后坂四区都能听到。

对于南二环来说，很多外地人会笼统地认为该地段的楼盘都属于同档次水平。

现在对于南二环来说，很多人会想到北四（南二环路以北四个楼盘），那只能说对于南二环的现状缺乏基本的认知。

中骏璟宸所处的地段城市界面相比北四会弱了很多，除了有很多拆迁安置房外，周边的环境也比较复杂，沿路看到很多的小摊小贩。

北四的城市界面就比较清楚了，也有少量的流动性摊贩，但整体感观会更好，有现成以及未来的商业综合体，还有白湖亭地铁站，关键北四是属于二环内。

这么说吧，如果有段位划分的话，中骏璟宸差不多相差1.5个段位。

当然，一个卖1.95万单价的楼盘去对比北四（约为2.75万单价）相差8千块，当然都是缺点。

用网友的话说： 22万的C6老气横秋，12万的C6成熟稳重。

PART 2

图片为实地拍摄

在早期的宣传中，该楼盘说是双地铁，这只是理论上可能。

从葫芦阵地铁站出发，用共享单车骑行到中骏璟宸的实体工地，大约花了7分钟，行程约为1.1公里，严格说，这不是真正意义的地铁房。

另外一个地铁口为6号线潘墩站，距离约为1.6公里，也远超过了步行的范畴。

之前常说的是，福州的营销方式有点抄袭北上广深之类的城市，在大城市中，这种距离可以算是地铁房。

不过，福州本身城市规模不算大，大多数对于购房者来说，超过800米的距离，就很难认定为地铁房了。

商业配套上说，对于未来SM广场和现在的白湖亭万达在3公里范围内，这是能辐射到的配套，附近的商业配套就是路边的摊贩以及便利店。

新房的话，教育配套大多数不会提前告知，周边也没有好的学校，仓一小的新校区只能算是中规中矩。

PART 3

图片为实地拍摄

对于不利因素方面，临近学校利弊都有，看个人喜好，大家更关心的应该是庙宇或者宗祠之类的。

现在对于这种不利因素的判断，就是在家里能不能看到庙宇和宗祠了。

上图中椭圆形标注的为庙宇，位于后坂新城四区1号楼东侧，而中骏璟宸在建的公租房社区在后坂新城四区西侧。

即使从公租房楼栋的位置上，也因为这栋楼的遮挡而看不见庙宇，而在售的商品房根本就看不到这些建筑。

如果非要再加点缺点描述的话，就是这边还在修路，进出的道路非常狭窄，北面离南二环路的直线距离只有300多米，会受到少许粉尘和噪音污染。

要澄清一点，上次有网友说南面有庙宇，其实那边只是菜市场，因为红色铁皮的缘故，可能让人有错觉。

PART 4

图片为实地拍摄

其实，对于这个楼盘大家更关心的话题是有没有正常施工，未来安全性几何？

从现场的架构上看，商品房部分主体已经基本完工，公租房的脚手架还在，说实话，公租房的楼间距真的不太理想，商品还行。

对于一些不厚道的开发商来说，封顶后才会出现烂尾，因为那样能进一步挪用出资金，在曾经疯狂的年代，有的开发商不是拿去盖楼，而是参与下一场土拍。

但现在的资金监管相对会更规范，如果资金应用得当的话，保交楼的问题并不大。

如果从房企的健康度来看的话，中骏在年初的时候就得到一定的缓解了，外界主要透露出的消息是在3月，当时提前购回2.07亿美元优先票据。

中骏4月14日汇出4月19日到期美元债的剩余应兑付本息，结合3月的行动，其原定于4月19日到期的，发行规模为5亿美元的美元债券将全部兑付完毕。

这么说吧，中骏现在暂时走出ICU了。

图片为踩盘骑行记录

很多房企在卖楼的时候，都会表演式施工，如果工地上没人，就没人敢入手了。

下午5点04分的时候骑行至中骏璟宸工地，为了能更客观地反映出楼盘现状，在到达后大概花了近一个小时停留在工地看施工状况。

在下午5点半左右，在工地上也停了十多部电动车，陆续有工人走出工地，和那些工人唠嗑几句，他们说自己都是正常上班。

因为这种房子是毛坯交付的，后期的工序并不复杂，大概就是一些基础的施工。

如果按照每平米3000元的建安成本算，现在购房的金额对于保交楼来说难度并不大。

但是，对于准业主来说，在楼市的多事之秋，必须严格盯紧资金监管账户。

小结

图片为实地拍摄

从现在的房企健康度结合现场施工状况来说，一切都比较正常。

但不管怎么说，未来的交付，应该有一个上限，也有一个下限。

对于风雨飘摇的楼市来说，上限应该是正常交付了，在能通过验收时，有正常的绿化，有业主的活动空间等。

那么在资金监管到位的情况下，下限应该是能正常交楼，或许会为了节约成本，在用材用料上选择阉割版。

买还是不买，就看各位如何取舍吧！

从情感上说，作为福建人，希望福建的闽商精神继续闪耀光芒。

从理性角度上看，中骏璟宸有208户业主，能正常交付的话，意味着208个家庭不会陷入暗黑之中。

作为闽系千亿房企里的独苗，也希望初来福州的中骏一切都能顺利。