提前还贷潮会掀起一场“博弈论”吗？

文｜日晞研究所，作者｜ICE，编辑｜南汐、Lydia、大富

银行提前还贷客户增加了，可能有 " 浪花 "，但并没有成为 " 潮 "

(相关资料图)

近日提前还贷登上热搜，各大社交平台都引发高频讨论。媒体爆出的消息不仅关注着提前还贷能否成 " 潮 "，更关注着 " 还贷难 " 问题。

有市民更因还贷无门一举将银行爆料至当地电视台，他说他想提前还贷，但银行却已经关闭了 APP 端口提前还贷的入口，不但 APP 无法进入提前还贷，联系自己的贷款经理也被告知，目前提前还贷已经 " 排队到 9 月份去了 "。

日晞联系一些在银行工作的朋友，问及是否真的需要排队提前还贷，邮政银行某工作人员表示，暂时无需，自己银行提前还贷的客户不是很多，还没有遭遇 "还贷潮" 的感觉。

一位在北京银行工作的朋友称，" 其实一直都有提前还房贷的客户，不是 2023 年突然就有的，大概 2022 年夏天开始，比往年会多一些，但是也没有外面传的那样。"

其他几位在四大行工作的贷款经理朋友也称，提前还贷的客户只是相较往年增加了一些，可能会有 " 浪花 "，但是并没有成为 " 潮 " 的趋势。

日晞采访了一些身边的朋友、同事，他们大多办理浮动房贷利率，目前房贷利率已经不足 5%，自己手边还有别的理财渠道，大多数人认为要不要提前还贷取决于自己的资金安排，"提前还贷肯定不是第一选择。"

提前还贷背后的经济账

提前还贷虽然还未形成 " 潮 "，但是很多人通过媒体或自媒体平台的讨论，也加剧了不还贷的焦虑。

有人甚至悲观地认为，房价涨幅跑不赢银行房贷利息，同时自己还将面临工作和收入都不稳定的处境。

目前首套房利率已经正式进入史上最低区间，不少市民还要面临趋于恶劣的投资理财环境，资本市场表现欠佳的同时，投资越来越难。

一方面，大家要面对存量房与当前利率的剪刀差，另一方面，资本市场的暗度变现，也减少了大家对未来经济环境的信心。

似乎人人都开始算这样一门经济账：提前还贷划算，还是继续投资理财划算？

针对大多数投资者来说，当前最保险的资金去处除了银行定期存款，就只剩提前还贷了。

一边是年利率 2.5-3.8% 的理财，一边是 5% 左右的房贷。

如果手上不增加风险更高收益更高的理财渠道，定期存款利率跑不赢房贷利率是肯定的。

不少人开始观望 2023 年，是银行的定期存款利率上升，还是房贷的贷款利率动态下调？

但居民的提前还贷，实际上正是暗含着这道让银行两难的选择题。

是提前还，还是降低利率？

据《财经》报道，一位购房者估算，其 2022 年申请了总额 114 万元、利率 5.35%、期限 25 年的房贷，还款方式为等额本息，如果提前还款 50 万，在还款期限不变、减少月还款额的情况下，将节省约 39 万元利息；如果只缩短还款期限，不改变月供金额，将节省超 70 万元利息。

对购房者来说是节省了 39 万元利息，但对银行来说，则是损失了 39 万元优质稳定的利息收益。个人住贷一直是银行优质的资产，坏账率极低。

从目前部分银行要购房者排队，设置各种障碍阻止提前还贷来看，银行并不想放弃这笔优质资产收益。

从账面利益上看，比起数量庞大的存量住房贷款，如果非得让银行选，那也是宁愿让部分购房者提前还贷，毕竟当前提前还贷的绝对数量还不多。

毕竟赵健教授与经济学者徐高的朋友圈开撕也是从债务鸦片开始的。

银行房贷年限拉长，是一种与国际接轨的财富稀释剂

中国居民资产配置的三大方向：房地产、理财和存款，其中 70% 配置在房地产上。

在房地产市场爆火时，加杠杆是常态，居民资产负债表上的房贷，其实是一种增值极快的优质资产。

提前还贷后的生活，居民可能还未开始构想，但大家却已经有点厌倦了不提前还贷的生活了。

据新京报 · 贝壳财经，近期，有报道称，北京亦有银行放宽了房贷年龄限制。虽然各家银行在贷款年龄期限上规定不尽相同，但目前已有银行宣称可有条件贷款至 95 岁，并且这背后的经济逻辑实质上就是用子辈的双倍收入来加高父辈年龄上限的杠杆能力。

提前还贷热不仅是受上面这些因素的影响，前不久已经确定的推迟退休年龄至 65 周岁，又一次将老龄化现状带来的养老金不足问题暴露人前。

日本社会为了应对老龄化所带来的养老金不足问题，老人退休年龄已经延长至 70 岁，甚至部分老人是终身工作。

如果银行系统不延长房贷年限，恐怕有相当一部分中老年人群的住房改善梦是要破碎的，至少，没有银行的贷款支持，要想圆梦难度大了不少。

而银行失去房贷这块优质资产蛋糕，也是难以维持一直以来稳健运营的金融护城河。

面对今后很有可能的银行系统房贷年限普遍延长现象，让更多的人符合房贷资格，贷更多更长期限的钱，除了能支撑楼市软着陆以外，从货币银行学 " 信贷创造货币 " 的原理看，这是一种货币扩张手段（就是所谓的印钱）。

但又不同于传统的印钱（货币超发）。

信用扩张是需要载体的，而国内当下拉动信用扩张最有效的载体就是房地产资产。

信用越是扩张，市场上的钱就越多，广义上的货币规模，我们可以用 M2（广义货币）表示。

这些年来，随着广义货币供应量的不断增加，也就是市场上的钱越来越多，钱的购买力是在逐年减弱的。

其实，房价挤泡沫的逻辑，就是稳住房价，不让多涨的同时，物价和居民收入涨上来，从而逐渐稀释房价泡沫。

用通胀稀释债务或者资产价格泡沫，这个手法，是国际通用的做法，我们不是首创，只是与国际接轨而已。只是这个过程中，要注意财富稀释问题。

这个逻辑很简单，比方，10 年前一碗阳春面 10 元，房价 5000 一平米，是不是觉得房价太贵了。但是 10 年后，同样一碗阳春面 20 元，翻了一番，如果房价依然是 5000 一平米，或者小涨一丢丢，是不是觉得房价就不贵了呢？

参考资料：

《2023 年 1 月份居民人民币存款数据》人民银行

《适度降低存量房贷利率》南都 · 湾财社

《怎样合理有效应对 " 提前还贷潮 "？》每日经济新闻

《银行保险机构声誉风险管理办法（试行）》银保监会

《关于提前还贷或转贷的风险提示》辽宁银保监局

《大衰退：如何在金融风暴中幸存和发展》日本经济学家、野村证券首席经济学家辜朝明

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